住宅ローンが残っている家を売却できるか不安に思っていませんか。結論から言うと、ローン返済中でも家の売却は可能です。しかし、売却を成功させるには「抵当権の抹消」という重要な手続きが必要になります。ご自身の資産を納得のいく形で売却するためには、正しい知識を身につけて計画的に進めることが大切です。この記事では、住宅ローンが残っている家の売却に関する基礎知識から、不動産会社選び、具体的な手順、注意点まで、専門用語を避けながらわかりやすく解説します。目次まずは基本を理解！住宅ローン残債と抵当権の関係引用元：photoAC住宅ローンが残っている家を売却するうえで、避けては通れないのが「住宅ローン残債」と「抵当権」です。この2つの言葉の意味と関係性を理解することが、売却活動の第一歩となります。なぜローンを完済する必要があるのか、その理由をくわしく見ていきましょう。なぜローン完済が必要なのか？引用元：photoAC住宅ローンが残っている状態の家を売却する場合、原則として、買主へ物件を引き渡す日までに住宅ローンを全額返済しなければなりません。 なぜなら、住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関の「抵当権」という権利が設定されているからです。この抵当権が付いたままの不動産を積極的に購入したいと考える買主は、まず存在しません。もし抵当権を抹消せずに売却すると、売主がローンの返済を滞納した場合、買主は購入したばかりの家を失ってしまうリスクを負います。そのため、売主は売却代金や自己資金を使ってローンを完済し、クリーンな状態で買主に引き渡す義務があるのです。抵当権とは？売却の鍵を握る権利引用元：photoAC抵当権とは、住宅ローンの返済が万が一滞ってしまった場合に、融資を行った金融機関がその不動産を担保として差し押さえ、競売にかけることで貸したお金を優先的に回収できる権利のことです。金融機関にとっては、貸し倒れリスクを避けるための重要な保証といえます。この抵当権が設定されている限り、家の所有権は実質的に金融機関が押さえている状態です。買主は、完全に自分のものにならない不動産を購入することはありません。したがって、売却を成立させるためには、ローンを完済してこの抵当権を抹消する手続きが不可欠です。この抹消手続きは、所有権移転と同時に司法書士に依頼して行うのが一般的であり、そのための費用も発生します。ローン残高の確認方法引用元：photoAC売却活動を始める前に、まずはご自身の住宅ローンがいくら残っているのかを正確に把握する必要があります。ローン残高を確認する方法は、主に以下の3つです。返済予定表を確認する住宅ローンの契約時に金融機関から受け取った返済予定表に、毎月の返済額や残高が記載されています。手元にない場合は、金融機関に再発行を依頼しましょう。残高証明書を発行してもらう金融機関に依頼すれば、「融資額残高証明書」を発行してもらえます。年末調整の時期には郵送で送られてくるのが一般的ですが、それ以外の時期でも発行可能です。インターネットバンキングで照会する利用している金融機関のインターネットバンキングサービスにログインすれば、いつでも手軽に残高を確認できます。最もスピーディーな方法といえるでしょう。あなたの状況はどっち？アンダーローンとオーバーローン引用元：photoAC住宅ローンの残高が確認できたら、次にその家がいくらで売れそうか（売却見込み価格）を調べます。そして、ローン残高と売却見込み価格を比較することで、ご自身の状況が「アンダーローン」か「オーバーローン」かがわかります。この違いによって、売却の進め方や必要な準備が変わってきます。アンダーローンとは（売却益が見込める状態）引用元：photoACアンダーローンとは、家の売却見込み価格が住宅ローンの残高を上回っている状態を指します。計算式：家の売却価格 ＞ 住宅ローン残高この場合、家を売却して得たお金で住宅ローンを全額返済しても、手元に資金が残る可能性があります。売却にかかる諸費用を差し引いてもプラスになるため、比較的スムーズに売却を進めることが可能です。新しい住まいの購入資金や、その他の費用に充当できるでしょう。特に、購入時よりも不動産価格が上昇しているエリアや、長年にわたり返済を進めてきた場合にアンダーローンになりやすい傾向があります。オーバーローンとは（売却損が発生する状態）引用元：photoACオーバーローンとは、家の売却見込み価格が住宅ローンの残高を下回っている状態のことです。計算式：家の売却価格 ＜ 住宅ローン残高この状態では、家を売却して得たお金だけでは住宅ローンを完済できません。ローンを完済し、抵当権を抹消するためには、売却代金に加えて不足分の金額を自己資金（預貯金など）で補う必要があります。購入してから日が浅い場合や、物件価格が下落傾向にある地域ではオーバーローンになりやすいといえます。どちらの状況か確認する計算方法引用元：photoACご自身の状況がどちらに当てはまるかを確認するためには、まず不動産会社に査定を依頼し、現実的な売却価格を把握することが重要です。査定額が出たら、以下の計算をしてみましょう。計算例査定価格：3,000万円住宅ローン残高：2,800万円売却にかかる諸費用（仲介手数料など）：約100万円この場合、「3,000万円（査定価格）－ 100万円（諸費用）＝ 2,900万円」が手元に残る金額の目安です。この2,900万円で2,800万円のローンは完済できるため、アンダーローンと判断できます。【7ステップ】住宅ローンが残っている家の売却手順引用元：photoAC住宅ローンが残っている家の売却は、計画的に進めることが成功の秘訣です。ここでは、相談から引渡しまでの流れを7つのステップに分けてくわしく解説します。各ステップで何をするべきかを把握し、スムーズな売却を目指しましょう。ステップ1：ローン残高と家の売却相場を調べる引用元：photoAC最初に行うのは、前述した「ローン残高の確認」と、売却したい家が立地するエリアの「相場価格の調査」です。国土交通省の「不動産取引価格情報検索」や民間の不動産情報サイトなどを活用し、近隣で似たような条件（広さ、築年数、間取りなど）の物件がいくらで売りに出され、いくらで成約しているのかを確認しておくと、後の査定価格の妥当性を判断する材料になります。ステップ2：不動産会社に査定を依頼する引用元：photoAC次に、複数の不動産会社に査定を依頼します。査定には、机上査定（簡易査定）と訪問査定の2種類があります。より正確な価格を知るためには、実際に物件を見てもらう訪問査定がおすすめです。1社だけでなく、3～4社に依頼して査定額や担当者の対応を比較検討することが、信頼できるパートナーを見つけるためのポイントです。このとき、査定額の高さだけで会社を選ばないように注意しましょう。なぜその査定額になったのか、具体的な根拠や販売戦略を丁寧に説明してくれる会社を選ぶことが重要になります。ステップ3：媒介契約を結び、売却活動を開始引用元：photoAC査定額や販売戦略に納得できる不動産会社が決まったら、「媒介契約」を結びます。媒介契約には以下の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。契約の種類複数社への依頼自己発見取引売主への報告義務REINSへの登録義務おすすめな人専属専任媒介不可不可1週間に1回以上契約後5日以内積極的に売却活動を任せたい人専任媒介不可可能2週間に1回以上契約後7日以内自分で買主を見つける可能性もある人一般媒介可能可能任意（義務なし）任意（義務なし）自分のペースで進めたい、人気物件の人不動産会社と相談し、ご自身の希望に合った契約形態を選びましょう。契約後は、いよいよ広告掲載や内覧対応といった本格的な売却活動が始まります。ステップ4：購入希望者と売買契約を結ぶ引用元：photoAC購入希望者が見つかり、価格や引渡し条件の交渉がまとまれば、「売買契約」を締結します。この際、買主から手付金（売買価格の5～10％程度）を受け取ります。契約書の内容は専門的で難しい部分も多いので、不明な点は必ず不動産会社の担当者に確認し、納得した上で署名・捺印してください。ステップ5：金融機関に一括返済を申し込む引用元：photoAC売買契約が成立したら、住宅ローンを借りている金融機関に連絡し、ローンを一括で繰り上げ返済する旨を伝えます。金融機関は、返済に必要な書類や、決済日時点での正確なローン残高を計算してくれます。手続きに日数がかかる場合もあるため、売買契約後、速やかに連絡しておきましょう。ステップ6：決済（残代金の受領とローン完済）引用元：photoAC決済日には、買主、売主、不動産会社、司法書士、金融機関の担当者などが集まります。買主から手付金を除いた残りの売買代金が支払われ、その資金を使ってその日のうちに金融機関へ住宅ローンを一括返済します。通常、これらの手続きは平日の午前中に金融機関の一室を借りて行われます。ステップ7：抵当権抹消と物件の引渡し引用元：photoACローンが完済されると、金融機関から抵当権を抹消するための書類が発行されます。この書類を司法書士が法務局に提出し、「抵当権抹消登記」と「所有権移転登記」を申請します。登記手続きが完了すれば、物件の鍵を買主に渡して、すべての取引が完了です。オーバーローンでも諦めない！5つの対処法18※引用元：photoAC「家の売却価格よりローン残高の方が多い…」そんなオーバーローンの状況でも、売却を諦める必要はありません。自己資金の準備が難しい場合でも、いくつかの対処法が存在します。ご自身の状況に合った最適な方法を見つけるために、それぞれの特徴を理解しましょう。対処法1：自己資金（預貯金など）で不足分を補う引用元：photoAC最もシンプルで一般的な方法が、売却代金で足りない分をご自身の預貯金などで補填する方法です。例えば、ローン残高が3,000万円で、売却価格が2,800万円だった場合、差額の200万円（＋諸費用）を自己資金で用意できれば、問題なく売却を進められます。親族からの援助を受けられる場合もこの方法に含まれます。対処法2：住み替えローンを利用する引用元：photoAC新しい家への住み替えを検討している場合に利用できるのが「住み替えローン」です。これは、現在の住宅ローンの残債と、新しく購入する家の購入費用をまとめて借り入れられるローン商品です。手元に自己資金がなくても売却と購入を同時に進められるメリットがあります。しかし、借入額が大きくなるため審査は厳しく、金利も通常の住宅ローンより高めに設定されることがあるため、返済計画はより慎重に立てる必要があります。対処法3：無担保ローン（フリーローン）を活用する引用元：photoAC住み替えの予定がなく、単純に売却だけしたいという場合には、不足分を補うために「無担保ローン（フリーローン）」を利用する方法もあります。ただし、住宅ローンに比べて金利が大幅に高く設定されていることが多いため、最終的な返済総額がいくらになるかを十分にシミュレーションすることが不可欠です。利用は最終手段と考えるべきでしょう。対処法4：任意売却を検討する引用元：photoACどうしても返済の目処が立たず、ローンを滞納してしまっている、またはその恐れがある場合の手段として「任意売却」があります。これは、金融機関（債権者）の合意を得て、競売ではなく一般市場で不動産を売却する方法です。競売よりも高い価格で売れる可能性があり、残った債務の返済方法についても柔軟に相談できます。しかし、信用情報機関に事故情報として登録される（いわゆるブラックリストに載る）ため、その後のローン契約などに大きな影響が出ます。対処法5：売却のタイミングを延期する引用元：photoACすぐに売却する必要がないのであれば、返済を続けながらローン残高を減らし、アンダーローンになるのを待つという選択肢もあります。不動産市況が上向きになるのを待つという考え方もありますが、将来の価格変動は予測が難しく、金利の上昇や建物の劣化による資産価値の低下といったリスクも考慮する必要があります。不動産売却にかかる費用と税金を把握しよう引用元：photoAC不動産の売却には、仲介手数料をはじめとする様々な費用や税金がかかります。手元に残る資金を正確に把握するため、どのような費用がいつ、いくらくらい必要なのかを事前に知っておくことが重要です。ここでは、主な費用と税金の種類について解説します。売却時にかかる諸費用一覧不動産売却の際には、以下のような諸費用が発生します。費用の種類内容費用の目安仲介手数料不動産会社に支払う成功報酬（売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税印紙税売買契約書に貼る印紙の代金売買価格により異なる（例：1,000万円超5,000万円以下なら1万円）抵当権抹消登記費用抵当権を抹消する手続きの費用（司法書士への報酬含む）1万5千円～5万円程度繰上返済手数料ローンを一括返済する際の手数料金融機関により異なる（無料～数万円）その他引っ越し費用、ハウスクリーニング代など状況によるこれらの諸費用は、売却価格の4%～6%程度が目安とされています。3,000万円で売却した場合、120万円～180万円程度を見込んでおくと良いでしょう。利益が出た場合に課される税金（譲渡所得税・住民税）家を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して「所得税」と「住民税」が課税されます。譲渡所得は以下の計算式で算出します。譲渡所得 ＝ 売却価格 － （取得費 ＋ 譲渡費用）取得費: その不動産を購入したときの代金や手数料。不明な場合は売却価格の5%を概算取得費として計上できます。譲渡費用: 売却時にかかった仲介手数料などの諸費用。この譲渡所得に対して、不動産の所有期間に応じた税率がかけられます。短期譲渡所得（所有期間5年以下）: 税率 39.63%長期譲渡所得（所有期間5年超）: 税率 20.315%売却して利益が出た場合は、売却した翌年に確定申告が必要になるので注意しましょう。税金を抑えるための特例・控除マイホームを売却した場合、税金の負担を軽減できる特例がいくつか用意されています。なかでも代表的なのが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」です。これは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できるという制度で、多くのケースで譲渡所得税が非課税になります。 さらに、所有期間が10年を超えている場合は、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」も利用可能です。これは3,000万円控除を適用した後の譲渡所得6,000万円以下の部分について、税率を14.21％に軽減するもので、3,000万円控除との併用ができます。住宅ローン控除を利用している場合の注意点引用元：photoAC住宅ローン控除（減税）を受けている期間中に家を売却する場合、いくつか注意すべき点があります。売却によって利益が出た場合に利用できる「3,000万円特別控除」との関係は重要です。どちらの制度を利用する方が得なのか、慎重に判断する必要があります。売却した年は住宅ローン控除を受けられる？住宅ローン控除は、その年の12月31日までその家に居住していることが適用の条件です。そのため、年の途中で家を売却して引っ越してしまった場合、その年の住宅ローン控除は受けられません。ただし、住み替え先で新たに住宅ローンを組む場合は、一定の要件を満たせば新しい家で翌年から住宅ローン控除を適用できます。3,000万円特別控除との併用はできないここで最も注意したいのが、新居で住宅ローン控除を受ける場合、売却した家で「3,000万円特別控除」などの特例を利用することはできないという点です。どちらか一方しか選択できないため、どちらの節税効果が大きいかをシミュレーションして比較検討する必要があります。具体的には、売却によって発生する譲渡所得税額と、新居で受けられる住宅ローン控除の総額を比較することになります。どちらを選ぶべきかの判断基準一般的に、売却による譲渡所得が大きく、多額の税金が発生する場合には「3,000万円特別控除」を優先した方が有利になることが多いです。逆に、譲渡所得がほとんどない、またはマイナスになる場合は、新居での「住宅ローン控除」を選んだ方がメリットは大きいでしょう。判断に迷う場合は、不動産会社や税務署、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。東京の不動産売買・賃貸で後悔しない！プロが推す「結果を出す」精鋭3社引用元：photoAC「東京で不動産取引を考えているけれど、どの会社に依頼すればいいのか分からない…」そんな悩みを抱えていませんか？高額な取引だからこそ、失敗は許されません。そこで本記事では、数多くの不動産取引に携わってきたプロが、徹底的なリサーチと分析に基づき「実際に成果を出している」東京の不動産会社を3社厳選しました。単に規模が大きいだけでなく、顧客一人ひとりに寄り添い、最適な提案で最高のパフォーマンスを引き出す企業を厳選しています。これらの企業は、市場の動向を正確に把握し、独自のネットワークと交渉力を駆使して、あなたの物件価値を最大化します。あなたの不動産取引を成功させたいなら、この記事で紹介する3社を検討することをおすすめします。1.朝日土地建物株式会社引用元：朝日土地建物株式会社公式HP会社名朝日土地建物株式会社本社所在地〒194-0013東京都町田市原町田6-3-20TK町田ビル1F電話番号0120-30-4311公式サイトhttps://www.asahi-t-t.co.jp/contents/code/sale?machida%3Ciframe%20src%3D%22https%3A%2F%2Fwww.google.com%2Fmaps%2Fembed%3Fpb%3D!1m14!1m8!1m3!1d3246.431221588161!2d139.4461663!3d35.5430509!3m2!1i1024!2i768!4f13.1!3m3!1m2!1s0x6018fc24afa7640b%253A0xd506460b064aa938!2z5pyd5pel5Zyf5Zyw5bu654mpIOeUuueUsOacrOekvg!5e0!3m2!1sja!2sjp!4v1746693401825!5m2!1sja!2sjp%22%20width%3D%22600%22%20height%3D%22450%22%20style%3D%22border%3A0%3B%22%20allowfullscreen%3D%22%22%20loading%3D%22lazy%22%20referrerpolicy%3D%22no-referrer-when-downgrade%22%3E%3C%2Fiframe%3E町田に根付いて40年。朝日土地建物は、昭和60年の創業以来、地域と共に歩み、不動産取引のあらゆる側面に精通してきました。その長きにわたる経験は、どこにも負けない圧倒的な情報量という強みとなり、的確な価格査定と効果的な広告戦略へとつながっています。住み替えや相続など、一つひとつの状況に寄り添い、最適な売却プランをご提案。迅速な現金化が必要な際は、買取保証や直接買取など、柔軟な対応力でお応えします。安心して任せられる、地域密着のパートナーです。朝日土地建物株式会社について、もっと詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。朝日土地建物の口コミ・評判は？気になる売却実績や、特徴を紹介朝日土地建物株式会社がおすすめな理由朝日土地建物株式会社がおすすめな理由は、以下のとおりです。40年以上の実績と6万件以上の契約実績がある地域密着型のサービスで、エリアごとの適切な価格設定が可能迅速丁寧な対応で、最短3ヶ月以内の売却を実現豊富な実績と地域密着型の対応が強みで、スムーズな不動産売却をサポートします。不動産売買に興味のある方は、公式HPもご覧ください。【朝日土地建物株式会社の公式サイトはこちら】2.ME不動産（MEホールディングス株式会社）引用元：ME不動産（MEホールディングス株式会社）公式HP会社名MEホールディングス株式会社本社所在地〒330-0063埼玉県さいたま市浦和区高砂1丁目2番1号エイペックスタワー浦和オフィス西館6FTEL：048-823-8881ME不動産西東京〒188-0011東京都西東京市田無町5-1-1田無北口ビル1階-4階、地下1階 TEL：042-497-5777ME不動産城北 〒173-0035東京都板橋区大谷口2丁目1番1号TEL：03-6905-9710 公式サイトhttps://www.megroup.co.jp/%3Ciframe%20src%3D%22https%3A%2F%2Fwww.google.com%2Fmaps%2Fembed%3Fpb%3D!1m14!1m8!1m3!1d3233.69346401667!2d139.6583482!3d35.8565193!3m2!1i1024!2i768!4f13.1!3m3!1m2!1s0x6018ea846dc77535%253A0x7a395934adb31939!2zTUXjg5vjg7zjg6vjg4fjgqPjg7PjgrDjgrk!5e0!3m2!1sja!2sjp!4v1746693455306!5m2!1sja!2sjp%22%20width%3D%22600%22%20height%3D%22450%22%20style%3D%22border%3A0%3B%22%20allowfullscreen%3D%22%22%20loading%3D%22lazy%22%20referrerpolicy%3D%22no-referrer-when-downgrade%22%3E%3C%2Fiframe%3EMEホールディングス株式会社は、首都圏を中心に総合不動産事業を展開しています。特筆すべきは、年間10,000件以上もの取引経験から培われた、スピーディーで精度の高い売却支援です。地域密着型の活動を通じて、物件の潜在的な価値を発掘し、それを最大限に活かす販売戦略を立案します。売却に関する最初の相談から最終的な引き渡しまで、ワンストップで手厚くサポート。この包括的な体制が、多くの方々に選ばれる決め手となっています。こちらの記事もよく読まれています！ME不動産の口コミ・評判は？気になる売却実績や、特徴を紹介3.株式会社東宝ハウスホールディングス引用元：株式会社東宝ハウスホールディングス公式HP会社名株式会社東宝ハウスホールディングス本社所在地〒163-0229東京都新宿区西新宿2丁目6-1 新宿住友ビル29F電話番号03-6302-0040公式サイトURLhttps://thg.ne.jp/%3Ciframe%20src%3D%22https%3A%2F%2Fwww.google.com%2Fmaps%2Fembed%3Fpb%3D!1m14!1m8!1m3!1d3240.4319582012386!2d139.6939439!3d35.6909865!3m2!1i1024!2i768!4f13.1!3m3!1m2!1s0x6018e436894b70bd%253A0x6988bac21272034a!2z5p2x5a6d44OP44Km44K544Ob44O844Or44OH44Kj44Oz44Kw44K5!5e0!3m2!1sja!2sjp!4v1746693498409!5m2!1sja!2sjp%22%20width%3D%22600%22%20height%3D%22450%22%20style%3D%22border%3A0%3B%22%20allowfullscreen%3D%22%22%20loading%3D%22lazy%22%20referrerpolicy%3D%22no-referrer-when-downgrade%22%3E%3C%2Fiframe%3E大切な不動産を託すなら、会社の姿勢や理念も重要です。東宝ハウスホールディングスが掲げるモットーは、非常に明確。それは「高く、そして早く」売却を成功させるという、売主にとって最も望ましい結果への強いコミットメントです。この目標を達成するため、担当者は決して諦めず交渉に臨みます。関東一円に広がるグループの強固なネットワークと、各地域店舗が持つきめ細やかな情報を最大限に活用。独自の広告戦略や購入希望者との精密なマッチングを駆使し、最良の売却結果を追求し続けます。こちらの記事もよく読まれています！東宝ハウスホールディングスの口コミ・評判は？気になる売却実績や、特徴を紹介まとめ引用元：PhotoAC住宅ローンが残っている家の売却は、決して特別なことではありません。多くの人が同じ状況で売却を成功させています。重要なのは、ご自身のローン状況と家の価値を正確に把握し、計画的に手続きを進めることです。売却価格がローン残高を下回るオーバーローンの場合には、自己資金の準備や住み替えローンの検討など、早めに対策を考える必要があります。売却の成功は、信頼できる不動産会社との出会いから始まります。査定額だけでなく、販売戦略や担当者の人柄まで見極め、二人三脚で歩んでいけるパートナーを選びましょう。この記事で解説した知識を元に、自信を持って売却活動をスタートさせてください。当メディアでは、次の記事もよく読まれています。ぜひ参考にしてください！【空き家買取の完全ガイド】メリット・デメリット・高く売るコツ不動産売却時にかかる税金の種類と節税対策【完全ガイド】任意売却とは？競売を避けるための賢い選択肢【完全ガイド】